עודכן לאחרונה: 30 באוקטובר 2026
רבים מהלקוחות שלנו שמתכננים לקנות דירה שואלים בימים אלה אם כדאי לחכות לינואר 2027, בתקווה שמס הרכישה יירד. התשובה תלויה בעיקר בשאלה אחת: האם אתם קונים דירה יחידה או דירה נוספת. במאמר נסביר מה קובעות ההוראות העדכניות של רשות המסים לגבי מס רכישה 2027, מה צפוי בסוף השנה ומה כדאי לבדוק לפני החתימה.
מהו מס רכישה, בקצרה
מס רכישה הוא מס שהקונה משלם כשהוא רוכש זכות במקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. גובה המס נקבע לפי שווי הנכס ולפי סוג הרכישה. ההבחנה המרכזית היא בין "דירה יחידה", כלומר דירת המגורים היחידה של הקונה (בכפוף להגדרות שבחוק), לבין "דירה נוספת", שהיא בדרך כלל דירה להשקעה.
מס רכישה 2027 לרוכשי דירה יחידה: אין שינוי צפוי
בדרך כלל מדרגות מס הרכישה מתעדכנות בכל 16 בינואר לפי המדד. אבל במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025 עד 2027 ההצמדה הוקפאה. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 של רשות המסים קובעת שמדרגות הדירה היחידה יעמדו בתוקף עד 15.1.2028:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% (פטור) |
| מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
כלומר, ב-16 בינואר 2027 המדרגות לא יעלו, והמס לא יירד. ההפך הוא הנכון: כשמחירי הדירות עולים והמדרגות קפואות, המס האפקטיבי גדל בהדרגה.
רוכשי דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון
מי שקונה דירה שאינה דירתו היחידה משלם כיום 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל הסכום הזה. אין מדרגת פטור.
השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה, כלומר הוראת חוק זמנית בעלת מועד סיום קבוע. מועד הסיום הנוכחי שלה הוא 31.12.2026. אם הוראת השעה תפקע ולא תוארך, יחזרו לחול המדרגות הקבועות שבחוק. אלה מדרגות הדרגתיות שמתחילות ב-5%.
על פניו, לכאורה המס על דירה נוספת אמור לרדת בתחילת 2027. בפועל המצב שונה.
מדוע שיעור ה-8% לא יפקע ב-31.12.2026
הבחירות לכנסת ה-26 התקיימו ב-27 באוקטובר 2026. סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת קובע הסדר מיוחד לתקופת מעבר בין כנסות. חיקוק שתוקפו היה אמור לפקוע בתקופות מסוימות שסמוכות לבחירות, ובהן שלושת החודשים הראשונים לכהונת הכנסת החדשה, נשאר בתוקף עד תום אותם שלושה חודשים.
על בסיס הסעיף הזה, רשות המסים פרסמה באוקטובר 2026 הודעה לציבור שלפיה הוראת השעה על דירה נוספת תמשיך לחול על עסקאות שייעשו עד 10 בפברואר 2027 (כולל). ההארכה היא אוטומטית ואינה מצריכה חקיקה חדשה. ההסדר חל גם על רכישת דירת מגורים בידי תושבי חוץ.
השורה התחתונה: בתום שנת 2026 מס הרכישה לא יירד, לא לרוכשי דירה יחידה ולא לרוכשי דירה נוספת.
מס רכישה 2027: מה יקרה אחרי 10 בפברואר?
כאן כבר אין ודאות. ההחלטה תתקבל בכנסת ובממשלה החדשות, ויש כמה אפשרויות:
- הארכה או קיבוע של המצב הקיים: ייחקק הסדר חדש שישאיר את המס על 8% ו-10%.
- פקיעה: לא יתקבל הסדר חדש, והמדרגות הקבועות, שמתחילות ב-5%, יחזרו לחול.
- הסדר ביניים: תיקון חקיקה שיקבע שיעורים או תנאים אחרים.
השיקולים מושכים לכיוונים שונים. מנהל רשות המסים אמר בכנס מקצועי ביוני 2026 שהמס על דירה נוספת אמור לחזור ל-5% עד 6%, ושההחלטה אם להאריך את הוראת השעה תהיה בידי הממשלה הבאה. מנגד, לפי פרסומים בתקשורת הכלכלית, אנשי המקצוע במשרד האוצר תומכים בהשארת השיעור הגבוה, בשל מחירי הדיור ועלויות המלחמה. קבלנים ויזמים, שיש להם מלאי גדול של דירות שלא נמכרו, מבקשים להפחית את המס.
יש גם שיקול מעשי: הקמת ממשלה ואישור תקציב לשנת 2027 נמשכים זמן, והחלון עד 10 בפברואר קצר.
להערכתנו, הסיכוי שמס הרכישה יירד בתום 2026 שואף לאפס. השאלה מה יקרה אחרי פברואר 2027 עדיין פתוחה, ולא כדאי לבנות עסקה על ציפייה להפחתה.
האם כדאי לחכות עם החתימה?
לפני שמחליטים לדחות עסקה, חשוב להכיר כמה נקודות:
- המועד הקובע הוא מועד ההתחייבות. שיעור המס נקבע בדרך כלל לפי מועד החתימה על הסכם מחייב. לעיתים גם זיכרון דברים חתום ייחשב התחייבות מחייבת.
- ביטול עסקה וחתימה מחדש. ניסיון לבטל עסקה ולחתום עליה מחדש כדי ליהנות משיעור נמוך יותר עלול להיבחן כעסקה מלאכותית לפי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין.
- להמתנה יש מחיר. דחייה עלולה להיות כרוכה בשינויי מחירים, בריבית המשכנתא ובהצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישה מקבלן.
האמור בפוסט הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת נסיבות המקרה הספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.