עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
קבלת דירה בירושה מעוררת כמעט תמיד שאלות של מס: האם משלמים מס על הירושה עצמה? מה קורה כשהיורשים מחלקים ביניהם את הדירה? וכמה מס ישולם אם מחליטים למכור אותה? במאמר נסביר את כללי המס על דירה בירושה, מהרגע שהדירה עוברת ליורשים ועד המכירה, ונצביע על הנקודות שבהן תכנון מוקדם יכול לחסוך סכומים משמעותיים.
האם משלמים מס כשמקבלים דירה בירושה?
לא. בישראל אין מס ירושה, וסעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע במפורש ש"הורשה אינה מכירה". לכן מעבר הדירה מהמוריש ליורשים אינו מחייב מס שבח ואינו מחייב מס רכישה.
כדי לרשום את הדירה על שם היורשים צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה, ורק לאחר מכן אפשר לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הרישום כרוך באגרה בלבד.
חלוקת הדירה בין היורשים
כשיש כמה יורשים, הם יכולים להסכים ביניהם מי יקבל איזה נכס. לפי החוק, חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה, ולכן היא לא מחייבת מס, גם אם יורש אחד מקבל את הדירה ויורש אחר מקבל נכסים אחרים מהעיזבון.
המצב שונה כשאחד היורשים משלם לאחרים מכספו כדי לקבל את חלקם בדירה. במקרה כזה החלק שנקנה בכסף נחשב עסקת מכר רגילה: היורשים שמוכרים את חלקם עשויים להתחייב במס שבח, והיורש שקונה עשוי להתחייב במס רכישה על החלק שקנה. גם העברה של חלק בדירה בין קרובי משפחה בלי תמורה כפופה לכללים מיוחדים, ולכן כדאי לתכנן את מבנה החלוקה לפני שחותמים על הסכם בין היורשים.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה: הפטור ממס שבח
סעיף 49ב(5) לחוק קובע פטור ממס שבח מיוחד לדירת ירושה. הפטור ניתן כשמתקיימים שלושה תנאים מצטברים:
- זהות היורש: המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו (ילד, נכד וכו') או בן הזוג של צאצא.
- דירה אחת בלבד: לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
- זכאות המוריש: אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס שבח.
שימו לב שהתנאים נבחנים אצל המוריש, ולא אצל היורש. לכן יורש שיש לו דירות משלו יכול ליהנות מהפטור. השימוש בפטור הזה גם אינו פוגע בזכותו של היורש לפטורים אחרים בעתיד. הפטור מוגבל לשווי מכירה של עד 5,008,000 ₪ (הסכום שנקבע לשנים 2024–2027). אם הדירה נמכרת במחיר גבוה יותר, החלק שמעל התקרה חייב במס.
מוקשים נפוצים
- חלק קטן בדירה נוספת: אם למוריש היה גם חלק בדירה אחרת, אפילו חלק קטן, התנאי של "דירה אחת בלבד" עלול לא להתקיים, והפטור נשלל.
- יורשים שאינם בני משפחה קרובים: אחים, אחיינים או חברים שירשו דירה אינם זכאים לפטור הזה.
- דירה שנהרסה ונבנתה מחדש: בפרויקטים של התחדשות עירונית יש כללים מיוחדים, וצריך לבדוק את המצב לפי שלב הפרויקט.
ומה אם אין פטור? כך מחושב מס השבח
לצורך חישוב מס השבח, היורש "נכנס לנעלי המוריש": יום הרכישה ושווי הרכישה הם של המוריש, ולא יום הפטירה. כשהמוריש קנה את הדירה לפני עשרות שנים, הרווח המחושב עשוי להיות גבוה מאוד. מס השבח הוא 25% מהרווח הריאלי, כלומר מהרווח שנשאר אחרי ניכוי ההצמדה למדד.
יש שתי הקלות חשובות שכדאי לבדוק:
- חישוב לינארי מוטב: כשהדירה נרכשה לפני 1.1.2014, הרווח מחולק באופן שווה על פני כל תקופת ההחזקה, והחלק שמיוחס לתקופה שעד 2014 פטור ממס, בכפוף לתנאים. מכיוון שתקופת ההחזקה מחושבת מיום הרכישה של המוריש, בדירות ותיקות ההקלה הזו יכולה להיות משמעותית.
- הפטור של היורש עצמו: אם הדירה שהתקבלה בירושה היא דירת המגורים היחידה של היורש, ייתכן שהוא יוכל למכור אותה בפטור של דירה יחידה, בהתאם לתנאי החוק.
בנוסף, יורש שסך ההכנסה החייבת שלו באותה שנה, כולל השבח, עולה על 721,560 ₪ (בשנת 2026), עשוי להתחייב גם במס יסף על החלק שמעל התקרה.
דירת ירושה ומס רכישה על דירה חדשה
שאלה נפוצה: אם ירשתי חלק מדירה, האם אשלם מס רכישה של "דירה נוספת" כשאקנה דירה למגורים? לפי החוק, חלק בדירה שהתקבלה בירושה שאינו עולה על מחצית לא נספר במניין הדירות לעניין מס רכישה. כלומר, מי שירש עד 50% מדירה עדיין יכול ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה כשהוא קונה דירה, בכפוף לשאר התנאים.
מה כדאי לבדוק לפני שמוכרים דירת ירושה?
- כמה דירות, או חלקי דירות, היו בבעלות המוריש לפני פטירתו.
- מי היורשים ומה הקשר המשפחתי שלהם למוריש.
- מתי ובאיזה מחיר המוריש רכש את הדירה, ואילו הוצאות מוכרות אפשר לנכות.
- האם עדיף לחלק את העיזבון באופן מסוים לפני המכירה.
- מצב הרישום בטאבו, והאם כבר ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה.
את כל אלה כדאי לבחון לפני החתימה על הסכם המכר. אחרי החתימה מרחב התכנון מצטמצם מאוד.
שאלות נפוצות
האם יש מס ירושה בישראל?
לא. מעבר הדירה ליורשים אינו מחייב מס שבח או מס רכישה.
יש לי דירה משלי. אוכל למכור את דירת הירושה בפטור?
ייתכן שכן. הפטור לדירת ירושה נבחן לפי מצבו של המוריש ולא לפי מצבכם, ולכן הדירות שבבעלותכם לא שוללות אותו, בכפוף לשאר התנאים.
אחי רוצה לקנות ממני את החלק שלי בדירה. יש מס?
כשיורש משלם ליורש אחר תמורת חלקו, מדובר בעסקת מכר שעשויה לחייב מס שבח ומס רכישה. כדאי לבדוק מראש אם אפשר לבנות את החלוקה באופן אחר.
מאיזה תאריך מחשבים את השבח בדירת ירושה?
מיום הרכישה של המוריש, ולא מיום הפטירה (כשהפטירה הייתה ב-1.4.1981 או לאחריו).
לסיכום
הירושה עצמה אינה מחייבת מס, אבל מכירת דירת ירושה או חלוקתה בין היורשים יכולות ליצור חבות מס משמעותית. הפטור לדירת ירושה, החישוב הלינארי וסדר הפעולות בין היורשים יכולים לשנות את התוצאה בעשרות ואף במאות אלפי שקלים, ולכן נכון לבחון אותם מראש.
משרדנו מלווה יורשים לאורך כל הדרך: בדיקת הזכאות לפטורים ותכנון המס, ניסוח הסכם חלוקה בין היורשים, רישום הזכויות בטאבו, וליווי מכירת הדירה עד השלמת העסקה. לצד זאת אנו מסייעים גם בתכנון מוקדם, כמו עריכת צוואות, כדי לחסוך ליורשים קשיים בעתיד. אם קיבלתם דירה בירושה ואתם שוקלים מה לעשות בה, נשמח לעמוד לרשותכם.
האמור בפוסט הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לבחינת נסיבות המקרה הספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.