עודכן לאחרונה: נובמבר 2026
מי שקונה דירה יד שנייה מתמקד בדרך כלל במחיר שסוכם עם המוכר ובגובה המשכנתה. אבל לעסקה מתווספות עלויות נלוות: מיסים, אגרות, תיווך ועלויות מימון. לפעמים מדובר בעשרות אלפי שקלים, וחלק מהן צריך לשלם מההון העצמי. במאמר נעבור על העלויות הנלוות לרכישת דירה ולמכירתה, כדי שתוכלו לתכנן את התקציב מראש.
עלויות נלוות לרכישת דירה יד שנייה: צד הקונה
מס רכישה
זו בדרך כלל העלות הנלווית הגדולה ביותר. המס תלוי בשאלה אם הדירה שאתם קונים היא דירתכם היחידה. בשנת 2026 המדרגות הן:
| חלק השווי | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% | 8% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
להמחשה: מי שקונה דירה יחידה ב-2,500,000 ₪ ישלם מס רכישה של כ-20,538 ₪. אם זו דירה נוספת, המס על אותה דירה יהיה 200,000 ₪.
את העסקה צריך לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום מהחתימה. מדרגות הדירה היחידה קפואות עד ינואר 2028, ושיעור ה-8% על דירה נוספת נשאר בתוקף לפחות עד 10 בפברואר 2027. הרחבנו על כך במאמר מס רכישה 2027: האם מס הרכישה יירד בתום שנת 2026?
אגרות רישום בטאבו
לרישום בלשכת רישום המקרקעין משלמים אגרות: על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, על רישום העברת הבעלות, ואם יש משכנתה, גם על רישום המשכנתה. כל האגרות יחד מסתכמות בדרך כלל במאות שקלים.
עלויות המשכנתה
מי שלוקח משכנתה צריך להביא בחשבון עמלות של הבנק, שמאי שהבנק דורש כדי להעריך את שווי הדירה, וביטוח חיים וביטוח מבנה לאורך כל תקופת ההלוואה.
דמי תיווך
אם בעסקה מעורב מתווך, דמי התיווך נקבעים בהסכם איתו, ועליהם מתווסף מע"מ בשיעור 18%. השיעור אינו קבוע בחוק ונתון למשא ומתן. חשוב לדעת שמתווך זכאי לדמי תיווך רק אם החתמתם אותו על הזמנת שירותי תיווך בכתב.
בדק בית, שיפוץ ומעבר
לפני החתימה כדאי לשקול בדק בית, במיוחד בבניין ישן. אחרי הקנייה יש לעיתים גם עלויות שיפוץ, התאמות והובלה. העלויות האלה אינן חלק מהעסקה המשפטית, אבל הן חלק מהתקציב.
עלויות נלוות במכירת דירה: צד המוכר
מס שבח
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת הדירה. שיעורו 25% מהרווח הריאלי, כלומר מהרווח שנשאר אחרי ניכוי ההצמדה למדד. מי שמוכר דירת מגורים יחידה ועומד בתנאי החוק זכאי לפטור, עד תקרה של 5,008,000 ₪. אחד התנאים הוא שהדירה הייתה בבעלותו 18 חודשים לפחות. אם הדירה נרכשה לפני 2014, ייתכן שתחול הקלה בחישוב שנקראת "חישוב לינארי מוטב". את החבות במס כדאי לבדוק לפני החתימה ולא אחריה.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוא חל כשתוכנית בניין עיר הגדילה את שווי הנכס, למשל כשנוספו זכויות בנייה.
אישורים, חובות ומשכנתה קיימת
כדי לרשום את העסקה בטאבו, המוכר צריך להמציא אישור מהעירייה. כדי לקבל אותו צריך לשלם את החובות לעירייה, כמו ארנונה. אם רשומה על הדירה משכנתה, המוכר צריך לסלק אותה, ולפעמים הבנק גובה עמלת פירעון מוקדם.
כמה כסף צריך להכין בפועל?
סך העלויות הנלוות תלוי בשלושה דברים עיקריים: האם יש מס רכישה, האם מעורב מתווך, ומה מצב הדירה. רוכש דירה יחידה בעסקה בלי תיווך ישלם הרבה פחות מרוכש דירה נוספת בעסקה עם מתווך. לכן כדאי לבנות את התקציב לפי הנתונים של העסקה שלכם, ולא לפי ממוצע כללי.
מה כולל ליווי משפטי בעסקת יד שנייה?
עורך הדין בעסקה הוא לא עוד "סעיף בהוצאות". הוא הגורם שמוודא שהכסף שלכם מוגן. ליווי משפטי מלא כולל:
- בדיקות מקדימות: נסח טאבו, משכנתאות, עיקולים, הערות ומצב תכנוני.
- ניסוח הסכם המכר וניהול המשא ומתן, כולל לוח תשלומים שמגן עליכם.
- רישום הערת אזהרה מיד לאחר החתימה.
- דיווח לרשות המסים ובדיקת מס הרכישה או מס השבח.
- תיאום מול הבנק למשכנתה ולסילוק משכנתת המוכר.
- השלמת הרישום בטאבו על שם הקונה.
תכנון נכון מראש, למשל בדיקת זכאות למדרגות של דירה יחידה או לפטור ממס שבח, יכול להשפיע על העלויות יותר מכל סעיף אחר.
שאלות נפוצות
מתי משלמים את מס הרכישה?
בדרך כלל בתוך 60 יום מיום החתימה, לאחר שהעסקה דווחה לרשות המסים.
מי משלם את אגרות הטאבו?
ברוב העסקאות הקונה משלם את אגרות הרישום שלו. חלוקת התשלומים בין הצדדים נקבעת בהסכם המכר.
האם אפשר לממן את מס הרכישה מהמשכנתה?
בדרך כלל העלויות הנלוות משולמות מההון העצמי. כדאי לבדוק זאת מראש עם הבנק ולתכנן את לוח התשלומים בהתאם.
מי משלם את חובות הארנונה של הדירה?
המוכר. בלי תשלום החובות לעירייה לא יינתן האישור שנדרש לרישום בטאבו.
לסיכום
בעסקת יד שנייה, מחיר הדירה הוא רק חלק מהתמונה. מס רכישה, אגרות, עלויות מימון ותיווך יכולים להסתכם בסכום משמעותי, וחשוב להכיר אותם לפני החתימה. משרדנו בנהריה מלווה קונים ומוכרים בעסקאות מכר יד שנייה, מהבדיקות המקדימות ועד הרישום בטאבו. אם אתם לפני עסקה, נשמח לעמוד לרשותכם.
האמור בפוסט הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת נסיבות המקרה הספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.